Ako pracovať s výsledkom z kalkulačky

Výsledok z kalkulačky berte ako prvý orientačný odhad. Pri byte v pôvodnom stave je však dôležité pozrieť sa aj na to, koľko bude stáť rekonštrukcia, aký je stav domu, či je v dome výťah, aké je poschodie, či má byt balkón alebo lodžiu a aká je aktuálna ponuka podobných bytov v lokalite.

Byt v pôvodnom stave sa nedá oceňovať rovnako ako byt po kompletnej rekonštrukcii. Kupujúci si pri ňom väčšinou pripočítavajú budúce náklady na prerábku. Zároveň však môže byť takýto byt pre časť kupujúcich atraktívny, pretože si ho vedia upraviť presne podľa seba.

Najväčšia chyba: rekonštruovať bez výpočtu

Mnohí majitelia majú pocit, že ak byt pred predajom prerobia, automaticky ho predajú drahšie. To však nemusí platiť. Rekonštrukcia stojí peniaze, čas a energiu. Ak sa urobí iba preto, aby byt vyzeral lepšie v inzercii, nemusí sa celá investícia vrátiť v predajnej cene.

Pri rozhodovaní si treba položiť jednoduchú otázku: zvýši rekonštrukcia cenu bytu viac, než koľko bude stáť? Ak nie, môže byť výhodnejšie byt iba pripraviť na predaj a správne naceniť.

Čo sa pri byte v pôvodnom stave oplatí urobiť pred predajom

Vo väčšine prípadov sa namiesto drahej rekonštrukcie oplatia skôr jednoduché úpravy, ktoré zlepšia prvý dojem. Cieľom nie je predstierať nový byt, ale ukázať potenciál priestoru.

• vypratať nepotrebné veci a starý nábytok,
• dôkladne upratať byt, kuchyňu, kúpeľňu a okná,
• odstrániť poškodené alebo rušivé prvky,
• presvetliť byt a uvoľniť priestor,
• zvážiť jednoduché vymaľovanie neutrálnou farbou,
• opraviť drobnosti, ktoré pôsobia zanedbane,
• pripraviť byt na kvalitné fotografie a obhliadky.

Tieto úpravy bývajú lacnejšie než rekonštrukcia, ale môžu výrazne zmeniť dojem z bytu. Kupujúci potom ľahšie vidí dispozíciu, svetlosť a potenciál priestoru.

Čo sa pred predajom väčšinou neoplatí

Pri byte v pôvodnom stave by som bol opatrný najmä pri väčších investíciách, ktoré nemusia sadnúť budúcemu kupujúcemu. Ak sa rekonštrukcia urobí rýchlo a lacno, môže pôsobiť dočasne a kupujúci ju aj tak započíta ako niečo, čo bude chcieť zmeniť.

• lacná kompletná rekonštrukcia len kvôli predaju,
• výrazné dizajnové riešenia podľa vlastného vkusu,
• drahá kuchynská linka bez istoty návratnosti,
• čiastočné úpravy, ktoré nepôsobia jednotne,
• rekonštrukcia kúpeľne bez riešenia rozvodov,
• investície, ktoré sa nedajú v predajnej cene obhájiť.

Kedy má rekonštrukcia pred predajom zmysel

Rekonštrukcia pred predajom môže dávať zmysel vtedy, ak je byt v lokalite, kde kupujúci hľadajú najmä hotové bývanie bez ďalších investícií, alebo ak viete rekonštrukciu urobiť efektívne, neutrálne a za rozumné náklady.

Zmysel môže mať aj vtedy, ak byt v pôvodnom stave pôsobí veľmi zle a jednoduché upratanie už nestačí. V takom prípade však treba presne počítať, čo sa oplatí opraviť a čo je lepšie nechať na budúceho kupujúceho.

Kedy je lepšie predávať byt v pôvodnom stave

Predaj v pôvodnom stave môže byť výhodnejší najmä vtedy, keď je byt v dobrej lokalite, má praktickú dispozíciu a kupujúci si ho pravdepodobne aj tak budú chcieť prerobiť podľa seba.

• byt je v žiadanej lokalite,
• dom je udržiavaný a má dobrý technický stav,
• byt má dobrú dispozíciu, svetlosť alebo balkón,
• rekonštrukcia by bola drahá a neistá,
• kupujúci v danej lokalite často hľadajú byty na prerábku,
• predávajúci nechce investovať čas a peniaze pred predajom.

Ako nastaviť cenu bytu v pôvodnom stave

Pri nastavovaní ceny je dôležité neporovnávať byt v pôvodnom stave s kompletne zrekonštruovanými bytmi. Takéto porovnanie býva zavádzajúce. Správnejšie je pozrieť sa na podobné byty v rovnakej lokalite, podobnom dome a podobnom technickom stave.

Cena by mala zohľadniť aj očakávané náklady kupujúceho na rekonštrukciu. Ak je rozdiel medzi pôvodným stavom a zrekonštruovaným bytom príliš malý, kupujúci často radšej zvolí hotový byt. Ak je rozdiel primeraný, byt v pôvodnom stave môže zaujať veľmi rýchlo.

Komu sa byt v pôvodnom stave najčastejšie predáva

Byt v pôvodnom stave môže osloviť viacero typov kupujúcich. Každý z nich však rozmýšľa trochu inak, a preto je dôležité tomu prispôsobiť prezentáciu aj cenu.

• mladí kupujúci, ktorí si chcú byt postupne prerobiť podľa seba,
• investori, ktorí počítajú návratnosť a cenu rekonštrukcie,
• rodiny, ktoré hľadajú väčší priestor za dostupnejšiu cenu,
• kupujúci s hotovosťou, ktorí vedia reagovať rýchlejšie,
• ľudia z lokality, ktorí poznajú dom alebo okolie a hľadajú konkrétnu časť mesta.

Prezentácia je pri pôvodnom stave veľmi dôležitá

Pri staršom byte rozhoduje prvý dojem ešte viac než pri novostavbe alebo byte po rekonštrukcii. Fotografie by mali ukázať priestor, svetlosť a dispozíciu. Nie neporiadok, starý nábytok alebo osobné veci.

Aj pôvodný byt sa dá nafotiť tak, aby pôsobil férovo a zároveň ukázal potenciál. Dôležité je neklamať, ale pomôcť kupujúcemu predstaviť si, čo sa s bytom dá urobiť.

Najčastejšie chyby pri predaji bytu v pôvodnom stave

• nastavenie ceny podľa zrekonštruovaných bytov,
• ignorovanie nákladov kupujúceho na rekonštrukciu,
• preplnený byt pri fotení a obhliadkach,
• slabé fotografie, ktoré neukazujú potenciál,
• zbytočná lacná rekonštrukcia tesne pred predajom,
• nejasná komunikácia o stave bytu, rozvodoch a dome,
• príliš vysoká cena bez priestoru na reálny dopyt.

Odporúčaný postup pri predaji bytu v pôvodnom stave

1. Najprv si overte orientačnú cenu bytu.
2. Porovnajte ho s podobnými bytmi v pôvodnom stave, nie iba s rekonštruovanými bytmi.
3. Rozhodnite sa, či sa oplatia drobné úpravy alebo vymaľovanie.
4. Vypracte, upracte a pripravte byt na fotenie.
5. Nastavte cenu podľa lokality, domu, stavu a dopytu.
6. V prezentácii ukážte potenciál bytu, nie len jeho aktuálny stav.
7. Pri obhliadkach komunikujte férovo stav bytu aj potrebné investície.

Zhrnutie

Byt v pôvodnom stave sa dá predať dobre, ak je správne pripravený, nacenený a prezentovaný. Kompletná rekonštrukcia pred predajom sa nemusí vždy oplatiť. Často je výhodnejšie byt vypratať, upratať, presvetliť a nastaviť cenu tak, aby zodpovedala reálnemu trhu.

Pri rozhodovaní sa oplatí pozrieť nielen na cenu podobných bytov, ale aj na to, kto bude byt kupovať a koľko bude musieť investovať po kúpe. Práve tu vie pomôcť skúsený maklér, ktorý pozná lokalitu a vie odhadnúť, či sa pred rekonštrukciou oplatí investovať, alebo je lepšie predávať byt v pôvodnom stave.

Najčastejšie otázky