Ako pracovať s výsledkom z kalkulačky

Výsledok z kalkulačky berte ako prvý orientačný odhad. Pomôže vám získať základnú predstavu, v akej cenovej hladine sa váš byt môže pohybovať. Pri samotnom predaji však treba ísť hlbšie a pozrieť sa na konkrétne detaily, ktoré výslednú cenu môžu zvýšiť alebo znížiť.

Rozdiel medzi orientačným výpočtom a reálnou trhovou cenou môže byť pri niektorých bytoch malý, pri iných môže ísť o tisíce až desiatky tisíc eur. Najmä v Bratislave rozhoduje konkrétna ulica, stav bytového domu, výťah, balkón, parkovanie, orientácia, poschodie a aktuálna konkurencia podobných bytov v ponuke.

Porovnávajte iba podobné byty

Jedna z najčastejších chýb pri odhade ceny je porovnávanie s bytmi, ktoré v skutočnosti nie sú porovnateľné. Nestačí, že ide o rovnakú mestskú časť alebo podobnú výmeru. Pri odhade ceny bytu treba porovnávať byty s podobnou dispozíciou, stavom, poschodím, domom a mikrolokalitou.

Inak sa bude oceňovať 2-izbový byt v Ružinove pri parku, inak byt pri rušnej ceste a inak byt v dome bez výťahu. Rovnako môže byť veľký rozdiel medzi bytom po kvalitnej rekonštrukcii, bytom v pôvodnom stave a bytom, ktorý je síce prerobený, ale rekonštrukcia už pôsobí zastarane.

Ponuková cena nie je vždy predajná cena

Pri odhade ceny bytu veľa majiteľov vychádza z cien na realitných portáloch. To môže byť užitočné, ale treba si uvedomiť, že na internete vidíte najmä ponukové ceny. Nie vždy viete, za koľko sa byt nakoniec reálne predal.

Niektoré byty sú v ponuke nadhodnotené a predávajú sa až po zľave. Iné sú nacenené správne, rýchlo získajú záujemcov a predajú sa bez výrazného zjednávania. Preto pri odhade nestačí pozrieť iba najdrahší podobný byt v inzercii a nastaviť cenu podľa neho.

Čo môže cenu bytu zvýšiť

Niektoré vlastnosti bytu vedia jeho trhovú cenu výrazne podporiť. Najmä v Bratislave kupujúci často oceňujú dobrú lokalitu, výťah, balkón alebo lodžiu, praktickú dispozíciu, dobrý stav domu a možnosť parkovania.

• dobrá a vyhľadávaná lokalita,
• tichšia ulica alebo blízkosť parku,
• výťah v dome,
• balkón, lodžia alebo terasa,
• dobrá dispozícia bez nevyužiteľných chodieb,
• svetlý byt s dobrou orientáciou,
• zrekonštruovaný a udržiavaný bytový dom,
• nízke mesačné náklady,
• parkovanie alebo garáž,
• kvalitná prezentácia, fotky a príprava bytu na predaj.

Čo môže cenu bytu znížiť

Rovnako existujú faktory, ktoré môžu cenu znížiť alebo predaj spomaliť. Niektoré sa zmeniť nedajú, napríklad poschodie alebo poloha domu. Iné sa dajú aspoň čiastočne zlepšiť pred predajom — napríklad upratanie, vymaľovanie, odstránenie osobných vecí alebo lepšia prezentácia.

• prízemie alebo veľmi nízke poschodie,
• dom bez výťahu pri vyššom poschodí,
• hluk z hlavnej cesty, električky alebo prevádzok,
• zlý technický stav bytu alebo domu,
• nepraktická dispozícia,
• tmavý byt alebo horšia orientácia,
• vysoké mesačné náklady,
• slabé parkovanie v okolí,
• právne ťarchy alebo komplikovaný vlastnícky stav,
• zlá prezentácia v inzercii.

Najčastejšie chyby pri určovaní ceny bytu

Pri predaji bytu je prirodzené, že majiteľ chce získať čo najvyššiu cenu. Problém vzniká vtedy, keď je cena nastavená iba podľa želania, nie podľa trhu. Nadhodnotený byt môže stáť v inzercii príliš dlho a po čase začne pôsobiť ako neatraktívna ponuka.

Medzi najčastejšie chyby patria:

• stanovenie ceny podľa najdrahšieho inzerátu v lokalite,
• ignorovanie technického stavu bytu a domu,
• porovnávanie s bytmi v inej mikrolokalite,
• spoliehanie sa iba na priemer za m²,
• nezohľadnenie toho, že ponuková cena nie je vždy predajná cena,
• príliš vysoká štartovacia cena bez stratégie,
• slabé fotky a nedostatočná príprava bytu na predaj.

Ako vie pomôcť maklér pri odhade ceny

Dobrý maklér nepozerá iba na tabuľky a priemery. Pri odhade ceny bytu sleduje aktuálnu ponuku, dopyt kupujúcich, silné a slabé stránky konkrétnej nehnuteľnosti a skúsenosti z reálnych predajov.

Pri osobnom odhade ceny bytu sa dá lepšie posúdiť, ako bude byt pôsobiť na obhliadke, aká cieľová skupina kupujúcich ho bude riešiť a či je vhodné nastaviť cenu skôr opatrne, presne alebo s priestorom na rokovanie.

Odporúčaný postup pri určovaní trhovej ceny bytu

1. Najprv si spravte orientačný výpočet ceny bytu.
2. Pozrite si aktuálnu ponuku podobných bytov v rovnakej lokalite.
3. Porovnávajte iba byty s podobnou výmerou, dispozíciou, stavom a domom.
4. Zohľadnite výťah, balkón, poschodie, parkovanie a technický stav domu.
5. Overte, či cena dáva zmysel aj z pohľadu financovania kupujúceho.
6. Nastavte predajnú stratégiu podľa aktuálneho dopytu.

Pri správnom nastavení ceny môže byt získať záujem už v prvých dňoch predaja. Pri zlej cene sa naopak môže stať, že inzerát bude dlho stáť, kupujúci ho budú obchádzať a predávajúci bude musieť cenu postupne znižovať.

Zhrnutie

Trhová cena bytu je cena, za ktorú je možné byt reálne predať v konkrétnom čase a konkrétnej lokalite. Neurčuje ju iba priemer za meter štvorcový ani jedna podobná ponuka na internete.

Najpresnejší odhad vzniká kombináciou dát, znalosti lokality, porovnania aktuálnej konkurencie a skúsenosti s tým, ako sa správajú kupujúci. Preto je dobré začať orientačnou kalkulačkou, ale pri reálnom predaji si nechať cenu overiť aj prakticky.

Chcete vedieť reálnu cenu vášho bytu?
Zavolajte a poradíme sa zdarma

Ak plánujete predaj, kúpu väčšieho bývania, zvažujete výkup alebo len chcete vedieť, akú hodnotu má váš byt v konkrétnej lokalite, zavolajte nám. Pozrieme sa na vašu situáciu osobne, vecne a bez nátlaku. Konzultácia je nezáväzná a zdarma.

Zavolať: 0907 45 47 48

Najčastejšie otázky