Rozpočet predávajúceho
Po predaji bytu vám nezostáva automaticky celá kúpna cena. Dostupné peniaze znižujú zostatok úveru, dohodnuté náklady predaja a prípadná daň a zdravotné poistné. Pred ďalšou kúpou si z odhadovaného zostatku odložte aj rezervu.
Najlepšie je oddeliť tri otázky: za koľko sa dá byt predať, aké platby treba z predaja uhradiť a koľko peňazí chcete použiť na ďalší krok. Takto sa vyhnete plánovaniu kúpy podľa sumy, ktorú v skutočnosti celú nedostanete k dispozícii.
Čo od predajnej ceny odpočítať
- Úver: vyžiadajte si zostatok a podmienky splatenia od banky. Rozpočet nemusí vystihovať iba suma z posledného výpisu.
- Náklady predaja: započítajte skutočne dohodnuté služby a výdavky. Overte, či právny servis alebo iné úkony už obsahuje dohodnutá odmena.
- Prípadnú daň a poistné: posúďte ich podľa svojho nadobudnutia, dátumov a ďalších relevantných okolností.
- Rezervu: tú si určujete vy. Môže slúžiť na sťahovanie, nové bývanie alebo nečakané výdavky; nie je automaticky daňovým výdavkom.
Model: predaj bytu a splatenie hypotéky
Na ďalšie bývanie nemôžete automaticky použiť celú predajnú cenu. Najprv oddeľte zostatok úveru, náklady predaja a prípadnú daň a zdravotné poistné. Vlastnú rezervu si odložte až pri plánovaní použitia zostávajúcich peňazí.
| Položka | Modelová suma | Čo znamená |
|---|---|---|
| Predajná cena bytu | 250 000 € | Ilustračná cena, nie ocenenie konkrétneho bytu. |
| Zostatok pôvodnej hypotéky | − 100 000 € | V skutočnom prípade si vyžiadajte presné vyčíslenie od banky. |
| Po odpočítaní istiny úveru | 150 000 € | Stále pred nákladmi predaja, prípadnou daňou a poistným. |
| Náklady predaja | Nevyčíslené | Doplniť podľa dohôd; neodpočítavať tú istú službu dvakrát. |
| Prípadná daň a zdravotné poistné | Nevyčíslené | Závisia od individuálnej situácie; nepredpokladáme nulovú povinnosť. |
| Rezerva na ďalšie bývanie | Neurčená | Vlastné rozhodnutie o použití peňazí, nie automatický náklad predaja. |
250 000 € − 100 000 € = 150 000 € pred ďalšími odpočtami
Ak má nové bývanie modelovú cenu 350 000 €, jednoduchý rozdiel je 200 000 €. Nejde o konečnú výšku potrebného úveru: výsledok zmenia náklady, prípadná daň a poistné, ponechaná rezerva aj ďalšie vlastné úspory. Tento príklad neoveruje bonitu ani schválenie financovania.
Odkaz na splátku predvyplní modelový úver 200 000 €, sadzbu 4 % a splatnosť 30 rokov. Sadzba je iba predpoklad, nie aktuálna ponuka banky. Vstupy môžete upraviť.
Zostatok úveru nie je výpočet daňového základu
Vyplatenie pôvodnej hypotéky znižuje peniaze, ktoré môžete použiť ďalej. Samo osebe však neurčuje zdaniteľný zisk. Pri prípadnej dani sa osobitne posudzuje spôsob nadobudnutia, oslobodenie a preukázateľné výdavky. Pôvodnú obstarávaciu cenu a splatenie tej istej istiny preto nemožno bez ďalšieho považovať za dva samostatné daňové výdavky. Podrobnosti vysvetľuje Finančná správa: výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti.
Rovnako nie je správne doplniť automaticky nulovú daň iba preto, že peniaze použijete na ďalšie bývanie. Rozhodujú podmienky pre konkrétny príjem z predaja; pozrite si Finančná správa: oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti. Pri dedení alebo darovaní si prečítajte aj článok o zdedenom alebo darovanom byte.
Daňovú kalkulačku používajte na správnu otázku
Kalkulačka dane z predaja pomáha s orientačným posúdením oslobodenia, dane a zdravotného poistného. Jej suma po nákladoch, dani a poistnom neodpočítava zostatok hypotéky. Ak plánujete ďalšiu kúpu, túto platbu a vlastnú rezervu doplňte osobitne.
Ak si nie ste istí vstupmi, neprerábajte neznáme hodnoty na nulu. Pripravte podklady k nadobudnutiu, výdavkom a úveru a nechajte si vysvetliť, ktoré údaje treba použiť. Citlivé doklady neposielajte cez bežný prvý kontaktný odkaz.
Plánujte aj dostupnosť peňazí, nielen ich výšku
Podpis zmluvy, úhrada kúpnej ceny, splatenie úveru a odovzdanie bytu nemusia nastať v rovnaký deň. Ak potrebujete peniaze na rezerváciu alebo kúpu ďalšej nehnuteľnosti, skontrolujte nadväznosť termínov s bankou a právnikom. Nepracujte s univerzálnym sľubom, do koľkých dní musíte mať peniaze na účte.
Poradie krokov, možnosti súbežného predaja a kúpy aj riziká sú rozpracované v článku Predávam byt a kupujem dom. Ak zatiaľ zvažujete obe možnosti držby bytu, pomôže aj porovnanie predaja a prenájmu.
Čo si pripraviť na individuálny rozpočet
- Predpokladanú cenu podloženú porovnateľnými bytmi, nie iba najdrahším inzerátom.
- Presné vyčíslenie úveru a prípadné ďalšie záväzky súvisiace s predajom.
- Dohodnuté náklady a informáciu, ktoré služby už zahŕňajú.
- Spôsob a dátum nadobudnutia bytu; pri potrebe odborného posúdenia aj relevantné doklady.
- Plán ďalšieho bývania, termín a vlastnú finančnú rezervu.
Prejdime si čísla vášho bytu
Pošlite nám základné údaje alebo zavolajte. Individuálne posúdenie pripravuje človek z PLAN Real; online výpočet ho nenahrádza. Rozsah podkladov a termín odpovede si potvrdíme spolu.
Na prvý kontakt stačí lokalita, výmera, stav bytu a to, čo potrebujete vyriešiť. Citlivé bankové dokumenty zatiaľ neposielajte.
Časté otázky
Je predajná cena bytu suma, ktorá mi zostane?
Nie vždy. Z ceny môžu byť uhradené zostatok úveru, dohodnuté náklady predaja a prípadné daňové či odvodové povinnosti. Až po ich zohľadnení viete plánovať použitie peňazí. Odložte si aj vlastnú rezervu.
Je splatenie hypotéky automaticky daňovým výdavkom?
Nie, splatenie istiny nemožno automaticky zameniť za daňový výdavok. Je to platba, ktorá znižuje dostupné peniaze. Pri dani sa samostatne posudzuje nadobudnutie bytu a uznateľné, preukázané výdavky podľa pravidiel Finančnej správy; tú istú položku nemožno započítať dvakrát.
Musím pri každom predaji bytu zaplatiť daň?
Nie. Príjem môže spĺňať podmienky oslobodenia, ktoré závisia aj od spôsobu a času nadobudnutia a od prípadného zaradenia do obchodného majetku. Bez týchto údajov nie je korektné doplniť daň nulou ani jednou univerzálnou sadzbou.
Akú províziu a poplatky mám zahrnúť do rozpočtu?
Zahrňte svoje skutočne dohodnuté náklady a overte, čo už obsahujú. Podľa konkrétnej dohody môže ísť o sprostredkovanie, právny servis alebo ďalšie úkony. Žiadna univerzálna suma v tomto článku nenahrádza vašu zmluvu alebo individuálnu cenovú ponuku.
Kedy môžem s peniazmi z predaja počítať?
Podľa splnenia podmienok úhrady dohodnutých v zmluvách a financovania kupujúceho. Nezamieňajte podpis, úhradu ceny a odovzdanie bytu. Ak peniaze potrebujete na ďalšiu kúpu, termíny si nechajte individuálne zosúladiť.
Čo vám môže pomôcť ďalej
Predávam byt a kupujem dom: ako si správne naplánovať celý postup
Predaj bytu a kúpa domu patria medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. Najťažšie pritom často nie je nájsť kupujúceho alebo vybrať nový dom, ale správne načasovať celý proces…
Prečítať článok
Predávate zdedený alebo darovaný byt? Toto by ste mali vedieť
Jeden z najčastejších omylov je predstava, že ak človek nadobudne nehnuteľnosť bezodplatne – teda darom alebo dedením – nijaké daňové povinnosti mu nehrozia. Rozhovor s riaditeľom realitnej kancelárie…
Prečítať článok
Predať alebo prenajať byt v Bratislave?
Rozhodnutie vlastníka Predaj bytu môže dávať zmysel, keď potrebujete uvoľniť peniaze alebo nechcete riešiť správu. Prenájom môže vyhovovať, keď chcete byt ponechať a príjem po nákladoch zodpovedá riziku…
Prečítať článok