Predávate zdedený alebo darovaný byt? Toto by ste mali vedieť

Jeden z najčastejších omylov je predstava, že ak človek nadobudne nehnuteľnosť bezodplatne – teda darom alebo dedením – nijaké daňové povinnosti mu nehrozia.

Rozhovor s riaditeľom realitnej kancelárie

PLAN Real – Ing. Martinom Řičánkom

pre redakciu Ružinovské noviny

Redakcia:

Pán riaditeľ, predaj nehnuteľnosti býva sám osebe náročným procesom. Ak však človek predávaný byt pôvodne nadobudol – či už formou daru alebo dedením – často sa vynára otázka: Ak ho neskôr predám, budem platiť daň?
Skúsme si to uviesť na pravú mieru.

PLAN Real:

Jeden z najčastejších omylov je predstava, že ak človek nadobudne nehnuteľnosť bezodplatne – teda darom alebo dedením – nijaké daňové povinnosti mu nehrozia. Realita je však zložitejšia a nedostatok informácií vedie často k strate vo výške niekoľkých tisíc eur.

1. Dedenie

Redakcia:

Začnime témou dedičstva. Platí, že v prípade dedenia v priamom rade sa do doby vlastníctva nehnuteľnosti započítava aj obdobie, počas ktorého ju vlastnil poručiteľ?

PLAN Real:

Áno. Ak zdedíte byt po  rodičoch, starých rodičoch, či manželovi, zrátajú sa vaše roky vlastníctva s  rokmi vlastníctva poručiteľa. Ak spolu presiahnu päť rokov, zisk z predaja je od dane oslobodený.

Príklad: Mama kúpila byt v 2019, zomrela 2024, vy predáte 2027 → spolu 8 rokov → 0 € daň.

Redakcia:

A keď zdedím byt po  tete?

PLAN Real:

V tomto prípade ide o dedenie v nepriamom rade. Doba vlastníctva poručiteľa (napríklad tety) sa nezohľadňuje a päťročná lehota na oslobodenie od dane začína plynúť až odo dňa jeho/jej úmrtia. Ak k predaju dôjde skôr ako päť rokov po úmrtí poručiteľa, príjem z predaja podlieha zdaneniu.

Redakcia:

Podľa čoho si v takomto prípade dedič určí „nákupnú cenu“, ktorú si môže uplatniť ako výdavok pri výpočte dane?

PLAN Real:

Dedič si ako „nákupnú cenu“ uplatňuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti uvedenú v  uznesení o  dedičstve ku dňu smrti poručiteľa. Pozor, cenu v uznesení nie je povinný stanoviť znalec, ale môže ju stanoviť aj notár alebo dediči vzájomnou dohodou.

Okrem toho si môže od základu dane odpočítať aj preukázateľné náklady, napríklad na rekonštrukciu, právne služby či poplatky spojené s predajom. Všetko však musí byť podložené faktúrami alebo zmluvami.

2. Darovanie

Redakcia:

Pri darovaní je situácia trochu iná. Päťročná lehota začína nanovo pre každého obdarovaného?

PLAN Real:

Presne tak. Roky vlastníctva darcu sa neprenášajú. Byt musíte vlastniť päť rokov vy, inak daň platíte. Avšak „nákupná cena“ sa líši nasledovne.

Ak darca vlastnil < 5 rokov

Váš výdavok = jeho pôvodná kúpna cena + preukázané náklady

Ak darca vlastnil ≥ 5  rokov

Váš výdavok = všeobecná hodnota podľa znaleckého posudku ku  dňu darovania.

3. Daň ≠ jediný náklad

Redakcia:

Okrem dane sa zo zisku platia aj zdravotné odvody, ako to je s nimi?

PLAN Real:

Podľa zákona o zdravotnom poistení sa pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, ktoré nie sú oslobodené od dane, platia zdravotné odvody vo výške 15 % (ZŤP 7,5%) zo zisku.

Redakcia:

Ak by ste mali čitateľom dať „tahák“, čo na ňom bude?

PLAN Real:

1. Uschovajte si uznesenie o dedičstve alebo darovaciu zmluvu.

2. Ak darca vlastnil byt ≥ 5 r., nechajte si vypracovať znalecký posudok ku dňu darovania

3. Evidujte si faktúry napr. za rekonštrukciu  – zvyšujú výdavky, znižujú daň.

Redakcia:

Verím, že sa nám podarilo objasniť najčastejšie nedorozumenia a uviesť veci na pravú mieru. Ďakujeme za rozhovor.

PLAN Real:

Rado sa stalo, lepšie je pýtať sa vopred, než neskôr zbytočne platiť.